به گزارش ایلنا، مسکن به عنوان یکی از کالاهای ضروری بشر، ابعاد مختلفی از زندگی انسان را شامل می‌شود؛ شکل‌گیری هویت فردی و اجتماعی، امنیت روانی و فیزیکی، برخورداری از حداقل های رفاهی، آثار اقتصادی بر کلان جامعه، اثر بر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نیاز بشر به مسکن می‌شود. هر یک از این نقش ها و همچنین نقشی که تأمین مسکن در تولید ملی کشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمین این نیاز اساسی را تأکید می‌نماید. از سوی دیگر یکی از بخش‌های مهم اقتصادی که در تحقق اقتصاد مقاومتی بسیار می‌تواند مؤثر باشد، بخش مسکن است. این بخش هم از حیث اثرگذاری بر رفاه اقتصادی و عدالت اجتماعی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی و نیز از حیث مقابله با تکانه‌های خارجی، از بخش‌های مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتی می‌باشد. رکودی که در کشور در حوزه مسکن در دو سال اخیر اتفاق افتاده، هم از حیث رفاه عمومی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی، نگرانی سیاست‌گذاران این حوزه به‌خصوص مسکن شهری را برانگیخته و آنها را به تکاپو برای اتخاذ تصمیمات مؤثر و کارا در این حوزه واداشته است. آنچه که در این زمینه قبل از اتخاذ سیاست مهم می‌باشد ریشه‌یابی دلایل رکود است.

بدین منظور کمیسیون آموزش و تحقیقات انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، در پژوهشی تلاش کرد تا تحلیل دقیقی نسبت به عرضه و تقاضای مسکن شهری در سطح کل کشور ارائه دهد.

سید محسن طباطبایی مزدآبادی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، در تشریح نتایج این پژوهش گفت: در این تحقیق سؤال اصلی آن است که آیا اساساً در کشور از جانب عرضه و تقاضای مسکن شهری خللی رکودزا وجود دارد یا خیر و اگر در این حوزه ها عوامل اختلال‌زا وجود ندارد، دلایل رکود در بازار مسکن در کجا باید جستجو شود.

مدیرمسئول فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری با اشاره به اینکه نتایج این تحقیق نشان می‌دهد میزان تقاضای واحدهای مسکونی در کشور با استفاده از آمار میزان خانوارهای موجود، میزان ازدواج‌های صورت گرفته، بهسازی واحدهای مسکونی بدون اسکلت ساختمانی مناسب و قدیمی و نیز واحدهای مسکونی بدون حداقل‌ها، 34.3 میلیون واحد مسکونی است که از این مقدار 12 میلیون مسکن روستایی و 22.2 میلیون مسکن شهری می باشد، گفت: در خصوص طرف عرضه نیز 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشور عرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده و  موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال 94 به بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده است.

وی با بیان اینکه از این رو در این پژوهش به ارزیابی عرضه و تقاضای مسکن شهری و نیز برآورد کمبود عرضه و یا تقاضا در این بازار پرداخته شد و توصیه‌های سیاستی جهت بهینه‌سازی مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه موجود در بازار مسکن ارائه گشت، افزود:  این تحقیق در نهایت طبق دو سناریو به دو نتیجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طی سال های 90 تا نیمه اول 94 رسیده که در هر دو سناریو مازاد عرضه روبه افزایش بوده است که در سناریوی اول میزان مازاد عرضه به 3.6 میلیون و در سناریوی دوم به 0.6 میلیون واحد مسکونی رسیده است.

گفتنی است بخش نخست از این تحقیق پیش از این تحت عنوان ارزیابی طرف تقاضای مسکن شهری منتشر شده است و اکنون بخش دوم این پژوهش با محوریت تحلیل طرف عرضه بازار مسکن ارائه می‌گردد.

برآورد طرف عرضه در کشور

منبع اصلی عرضه مسکن در کل کشور سه مورد می‌باشدکه عبارتند از:

o        تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق روستایی و شهری کشور که نوعی عرضه مثبت تلقی می‌شود

o        تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور که با اعمال سیاست های درست از سوی دولت این تعداد می‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود

o        میزان تخریب واحدهای مسکونی فرسوده جهت بنای واحدهای مسکونی جدید که به نوعی عرضه منفی تلقی می‌شود

در ادامه به ارزیابی عرضه مسکن تحت هر یک از عناوین کلی فوق پرداخته خواهد شد.

تعداد واحدهای مسکونی شامل خانوار

طبق آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، تعداد 14.8 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق شهری و حدود 5.2 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق روستایی کشور ثبت شده است.

تعداد واحدهای مسکونی حاوی سکنه در کشور

سال 1390

مناطق شهری

14,782,114

مناطق روستایی

5,172,594

کل کشور

19,954,708

مرکز آمار ایران، سرشماری سال 90

برای ارزیابی دقیق‌تر میزان واحدهای مسکونی باید میزان مسکن عرضه شده طی سال های 90 تا 94 نیز مورد توجه قرار بگیرند. بانک مرکزی برآوردی از میزان واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال های 90 تا 94 (تا نیمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق این آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسکونی تکمیل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده اند. در این سال عملیات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تکمیل شده است. به عبارتی در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسکونی وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسکونی از 206 هزار ساختمان تکمیل(3.82 واحد مسکونی در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است که در سال های آتی انتظار می‌رود وارد بازار مسکن در کشور شوند. در سال 92، 830 هزار واحد مسکونی در 218 هزار ساختمان تکمیل شده(4 واحد مسکونی در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نیز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسکونی در 197 هزار ساختمان تکمیل شده(3.83 واحد مسکونی در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نیز در حال ساخت می‌باشد و در نیمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسکونی در 40 هزار ساختمان تکمیل شده(3.74 واحد مسکونی در هر ساختمان) و عملیات ساخت 35 هزار ساختمان نیز شروع شده است.

تعداد واحدهای مسکونی

(مناطق شهری)

تعداد ساختمان های شروع شده

تعداد ساختمان های تکمیل شده

تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده

تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان

(تکمیل شده)

مسکونی

176552

145623

564761

3.52

مسکونی و غیر مسکونی توام

11528

14862

   

غیر مسکونی

9195

9957

   

 کل مسکونی و توام 1390

188080

160485

   

مسکونی

200468

184097

753830

3.82

مسکونی و غیر مسکونی توام

14361

13069

   

غیر مسکونی

10988

9149

   

کل مسکونی و توام 1391

214829

197166

   

مسکونی

169605

190877

834077

4

مسکونی و غیر مسکونی توام

15422

17458

   

غیر مسکونی

10065

10148

   

کل مسکونی و توام 1392

185027

208335

   

مسکونی

132500

173399

718561

3.83

مسکونی و غیر مسکونی توام

11397

13971

   

غیر مسکونی

13734

9569

   

کل مسکونی و توام 1393

143897

187370

   

مسکونی

28796

31340

140917

3.74

مسکونی و غیر مسکونی توام

3310

6339

   

غیر مسکونی

3144

2485

   

کل مسکونی و توامنیمه اول 1394

32106

37679

   

بانک مرکزی، اداره آمارهای اقتصادی

با توجه به جدول فوق، طی سال‌های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول سال 94، حدود 2.7 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تکمیل شده(به دلیل انجام سرشماری در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گیری واحدهای مسکونی تکمیل شده طی سال های پس از 90 تا نیمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد می‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدی واحدهای مسکونی روستایی از کل واحدهای مسکونی در کشور، حدود 940 هزار واحد مسکونی نیز در مناطق روستایی طی این سال­ها تکمیل شود. در مجموع، 3.6 میلیون واحد مسکونی به بازار مسکن طی سال های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول 1394 در کشور عرضه شده است.

تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده

بعد از سرشماری 90 تا نیمه اول 94

مناطق شهری

2,729,766

مناطق روستایی

939,274

کل کشور

3,669,040

از آنجایی که درصدی از خانه های موجود در سرشماری سال 1390 و تعدادی از خانه های ساخته شده در مناطق شهری و روستایی در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمکرد این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد.لازم به ذکر است طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از میزان موجودی مسکن در سرشماری سال 1390 که حدود 20 میلیون واحد مسکونی در کشور به ثبت رسیده، حدود 330 هزار واحد مسکونی مسکن مهر می‌باشد که تولید مسکن مهر از بعد از سرشماری سال 90 تا پایان سال 93، چیزی در حدود  1.38 میلیون برآورد می‌شود.

موجودی مسکن مهر در پایان سال 93 در حدود 1.7 میلیون واحد می‌باشد که از میزان حدود 2.1 میلیونی واحد مسکونی هدف گذاری شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسکونی کمتر می‌باشد. در واقع در پایان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسکونی مهر طبق اهداف برنامه مسکن مهر، ساخته نشده که می‌توانست در صورت ساخت، میزان عرضه مسکن را افزایش دهد.

عملکرد مسکن مهر در مناطق شهری کشور

موجودی تا پایان سال 88

موجودی تا پایان سال 89

موجودی تا پایان سال 90

موجودی تا پایان سال 91

موجودی تا پایان سال 92

موجودی تا پایان سال 93

برنامه

904,913

937,372

1,872,861

2,180,000

2,155,600

2,155,600

تعداد واحدهای تکمیل شده

21,726

195,174

658,405

1,240,098

1,504,010

1,709,400

درصد تحقق برنامه

2.40

20.82

35.16

56.89

69.77

79.30

عقب ماندگی تولید مسکن مهر از برنامه

883,187

742,198

1,214,456

939,902

651,590

446,200

پورتال وزارت راه و شهرسازی، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

مطابق آمار ارائه شده از تولید مسکن مهر در مناطق شهری کشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده است که این درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسیده است که نشان از حجم بالای این نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد.تحقق کامل برنامه وزارت راه و شهرسازی در ساخت مسکن مهر و جبران عقب ماندگی از اهداف برنامه تولید مسکن مهر، می‌تواند این تعداد را به حدود 2.15 میلیون (در حدود 12.4 درصد)برساند.

عملکرد مسکن مهر

(مناطق شهری کشور)

موجودی تا پایان سال 90

موجودی تا پایان سال 91

موجودی تا پایان سال 92

موجودی تا پایان سال 93

تعداد واحدهای تکمیل شده مسکن مهر

658,405

1,240,098

1,504,010

1,709,400

کل مسکن تولید شده در کشور

15,064,495

15,818,325

16,652,402

17,370,963

درصد مسکن مهر از کل مسکن تولیدی در کشور

4.37

7.84

9.03

9.84

پورتال وزارت راه و شهرسازی، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

تعداد خانه های خالی از سکنه

یکی از نکات مهم در سرشاری واحدهای مسکونی در سال 1390، سرشماری از واحدهای مسکونی دارای سکنه می‌باشد. به عبارتی در این سرشماری علاوه بر واحدهای مسکونی دارای سکنه، تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز می‌باشند که طبق روش های شناسایی مرکز آمار کشور به عنوان واحدهای خالی از سکنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش های مرکز آمار در تشخیص منازل مسکونی خالی از سکنه دارای شبهات و اشکالاتی است؛ اما می‌توان این میزان آمار ارائه شده از واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به نوعی برآوردی نزدیک به واقع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر گرفت. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود 20 درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می­توان به اندازه 1.3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند. از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضریب استاندارد خانه‌های خالی از سکنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده که برای پاسخگویی به جابجایی، گردشگری و ... می‌باشد که این نوع خانه‌های خالی از سکنه به دلیل نداشتن ظرفیت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از این محاسبات کنار گذاشته می‌شوند و با توجه به ضریب استاندارد خانه های خالی(در حدود 83 هزار واحد مسکونی در کل کشور که حدود 66 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستایی قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسکونی در کل کشور (حدود 1.3 در مناطق شهری و 300 هزار در مناطق روستایی) قابلیت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت که لازم است دولت و شهرداری ها، سیاست های مناسبی برای عرضه این واحدهای مسکونی به بازار مسکن در کشور تدبیر کند.

 

واحدهای خالی از سکنه تا سال 1390

سهم 4 تا 6 درصدی واحدهای خالی از سکنه (متوسط 5 درصد)

 تا سال 1390

عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی از سکنه

تا سال 1390

مناطق شهری

1,330,730

66,536

1,264,194

مناطق روستایی

332,682

16,634

316,048

کل کشور

1,663,412

83,170

1,580,242

            مرکز آمار ایران

عرضه منفی ناشی از تخریب جهت ساخت واحد مسکونی

یکی از نکات مهم در تخمین دقیق میزان عرضه مسکن در نقاط شهری و روستایی کشور، توجه به میزان ساختمان های تخریبی جهت ساخت واحدهای مسکونی نوساز می‌باشد. در واقع به ازای ساخت تعدادی از واحدهای مسکونی، تعدادی تخریب می‌شوند. از این رو باید به نسبت تخریب ساختمان های مسکونی و واحدهای مسکونی نیز توجه شود و با برآوردی از میزان واحد مسکونی تخریب شده، این آمار به عنوان عرضه منفی در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود. در واقع بعد از سرشماری سال 1390، برخی از واحدهای مسکونی حاوی سکنه مورد سرشماری قرار گرفته، تخریب شده اند که لازم است این تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال های 90 تا نیمه اول 94، درصد بناهای تخریبی در پروانه های صادره به ترتیب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است که به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه های ساختمانی صادر شده، جهت ساخت ساختمان جدید با تخریب بنای قبلی بوده است.

درصد توزیع پروانه های احداث ساختمان بر حسب مکان احداث

زمین بایر

باغ/ مزرعه

بناهای تخریبی

1390

81.3

0.9

17.8

1391

78.5

0.9

20.6

1392

73.2

26.8

 

1393

79

1.3

19.7

نیمه اول 1394

75.2

24.8

 

مرکز آمار ایران

نکته مهم و قابل توجه در ارزیابی بناهای تخریبی در کشور، این است که برخی از پروانه های صادر شده فرآیند ساخت را شروع نکرده و در نهایت تبدیل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنین ممکن است برخی از ساختمان های شروع شده، در سالهای قبل پروانه ساختمانی تهیه کرده باشند. از این رو مناسب است به جای تعداد پروانه های صادر شده جهت تخریب، تعداد ساختمان های شروع شده در نظر گرفته شود. در واقع می‌توان گفت در فرآیندِ ساختِ ساختمان های شروع شده ای که پروانه ساخت در بنای تخریبی داشته، حتما ساختمان قدیمی تخریب و ساختمان جدید بنا شده است و از این جهت تعدادی از ساختمان هااز بازار ساختمان کشور کنار گذاشته شده اند.از سوی دیگر به دلیل اینکه درصدی از ساختمان های تخریب شده، مسکونی و یا مسکونی توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان های مسکونی و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

 

تعداد پروانه های احداث ساختمان در نقاط شهری

تعداد ساختمان های مسکونی و توام شروع شده

درصد پروانه های صادر شده جهت ساخت در بناهای تخریبی

ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید

1390

213,148

188080

17.8

33,478

1391

206,372

214829

20.6

44,255

1392

206,395

185027

26.8

49,587

1393

120,408

143897

19.7

28,348

نیمه اول 1394

 

32106

24.8

7,962

مجموع

 

 

 

163,630

بانک مرکزی و مرکز آمار

طبق آمار جدول فوق، در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخریب شده است و طی سال های 90 تا نیمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسکونی و یا مسکونی و غیرمسکونی توام تخریب شده اند. برای تبدیل تعداد ساختمان های مسکونی تخریب شده به تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده، از متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده به تعداد ساختمان های مسکونی تکمیل شده) استفاده می‌شود. در واقع برآورد این تحقیق از تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده برابر است با ضرب ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید در متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان. طبق آمار طی سال های 90 تا نیمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسکونی تخریب شده است که عرضه منفی واحد مسکونی در کشور محسوب می‌شود.

 

ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید

تعداد ساختمان های مسکونی و توام تکمیل شده

تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده

متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان

متوسط تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده

1390

33,478

160,485

564,761

3.52

117,812

1391

44,255

197,166

753,830

3.82

169,201

1392

49,587

208,335

834,077

4.00

198,523

1393

28,348

187,370

718,561

3.83

108,714

نیمه اول 1394

7,962

37,679

140,917

3.74

29,777

مجموع

163,630

791,035

3,012,146

--

624,028

با توجه به مطالب عنوان شده در قسمت عرضه مسکن در بازار مسکن کشور، می‌توان کل عرضه مسکن در مناطق شهری در کشور را طبق جدول ذیل برآورد نمود.

عرضه مسکن

واحدهای مسکونی موجود در کشور در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390

مجموع مسکن شهری تکمیل شده طی سال های 90 تا نیمه اول 94

عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی از سکنه

تا سال 1390

عرضه (منفی) ناشی از تخریب واحدهای مسکونی

عرضه کل مسکن

مناطق شهری

14,782,114

2,729,766

1,264,194

624,028 -

18,152,046

مناطق روستایی

5,172,594

939,274

316,048

214,719 -

6,213,197

کل کشور

19,954,708

3,669,040

1,580,242

838,747 -

24,365,243

تحلیل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهای مسکونی در کشور

بعد از برآورد عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری کشور لازم است در خصوص میزان مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه مسکن شهری برآوردی صورت بگیرد تا متناسب با نتایج، سیاست‌های صحیح در خصوص بازار مسکن شهری از سوی مسئولان اتخاذ شود. از این رو میزان عرضه واحدهای مسکونی در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول سال 1394 مطابق آمارهای موجود در جدول ذیل ارائه می‌شود. عرضه مسکن در هر سال مجموع واحدهای مسکونی موجود، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی باشد که از این مقدار میزان واحدهای تخریب شده جهت ساخت واحدهای مسکونی جدید نیز کسر می‌شود. واضح و مبرهن است که میزان عرضه بالقوه ناشی از خانه های خالی از سکنه در صورتی می­تواند به فعلیت برسد که سیاست‌های صحیح مالیاتی و نظارتی دقیقی جهت شناسایی واحدهای خالی از سکنه و نیز عرضه آنها به بازار مسکن اتخاذ شود.

طی آمارهای جدول ذیل، 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشورعرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده است. طبق آخرین آمارهای موجود، در نیمه اول سال 94 بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه شده است. طبق آمار جدول ذیل، به دلیل اینکه در خصوص خانه های خالی از سکنه در کشور هیچ تدبیر مؤثری از سوی نهادهای سیاست‌گذاری شهری و دولتی انجام نگرفته است، پیشبینی می‌شود میزان خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری کشور به میزان آمار ارائه شده در سرشماری سال 90 باشد.

عرضه مسکن شهری در کشور

واحدهای مسکونی حاوی سکنه موجود در کشور

مجموع مسکن شهری (تکمیل شده) اضافه شده طی 1 سال

عرضه (منفی) ناشی از تخریب واحدهای مسکونی

عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی از سکنه

عرضه کل مسکن

سرشماری 1390

14,782,114

282,381

117,812

1,264,194

16,210,877

1391

16,210,877

753,830

169,201

1,264,194

18,059,700

1392

18,059,700

834,077

198,523

1,264,194

19,959,448

1393

19,959,448

718,561

108,714

1,264,194

21,833,489

 نیمه اول 1394

21,833,489

140,917

29,777

1,264,194

23,208,823

داده های جداول فوق

از سوی دیگر میزان تقاضای مسکن در مناطق شهری در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول 1394نیز در جدول ذیل ارائه شده است. طبق این جدول، میزان تقاضای مسکن در هر سال مجموع تقاضای ناشی از تعداد خانوارهای موجود، میزان ازدواج های صورت گرفته و نیز تقاضای ناشی از تعویض واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری می‌باشد. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی نیز جزء تقاضای پنهان مسکن در کشور محسوب می‌شود که در بلند مدت و یا طی سیاست های تشویقی و یا بازدارنده دولت می‌تواند به میزان تقاضای مسکن در کشور افزوده شود. از آنجایی که طی سال های 90 تا 94 سیاست خاصی در خصوص واحدهای مسکونی بدون حداقل های رفاهی ضروری اتخاذ نشده، میزان واحدهای مسکونی بدون امکانات ضروری طی این سال ها برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی و فرسوده نیز به دلیل مذکور طی سال های 91 تا 94 برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است. طبق آمار جدول ذیل، میزان تقاضای مسکن در سال 90 برابر با 20.1 میلیون واحد بوده که طی سال های 91، 92، 93 این میزان به 21.1، 21.7 و 22.2 میلیون واحد مسکونی رسیده است. در نیمه اول سال 1394 میزان تقاضای مسکن در حدود 22.6 میلیون واحد مسکونی می‌باشد.

تقاضای مسکن شهری در کشور

تقاضای ناشی از تعداد خانوارها در سال 1390

مجموع تقاضای مسکن ایجاد شده بسبب ازدواج

تقاضای ناشی از واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری

تقاضای پنهان ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی ضعیف بلحاظ فنی

تقاضای اصلی و پنهان مسکن در کشور

سرشماری 1390

15,365,892

624,514

280,246

4,281,680

20,552,332

1391

15,990,406

592,514

280,246

4,281,680

21,144,846

1392

16,582,920

552,925

280,246

4,281,680

21,679,771

1393

17,135,845

517,095

280,246

4,281,680

22,214,866

نیمه اول 1394

17,652,940

368,024

280,246

4,281,680

22,582,890

برای محاسبه میزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهری در کشور لازم است میزان عرضه و تقاضا در تقابل با یکدیگر دیده شوند.برای برآورد میزان مازاد عرضه مسکن از دو سناریو استفاده شده است. در سناریوی اول مازاد عرضه مسکن در حالتی محاسبه شده که برای عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن شهری تدبیر اندیشیده نشده و از این رو از میزان عرضه مسکن حذف شده اند. از سوی دیگر در این سناریو، میزان تقاضای مسکن ناشی از نوسازی بافت های قدیمی نیز حذف شده اند.در سناریوی دوم میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده است و فرض اصلی در این سناریو این است که میزان واحدهای خالی از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهری و نیز میزان تقاضای ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی، میزان تقاضای مسکن شهری را طی سال های 90 تا 94 متاثر کرده است.

 

عرضه مسکن بدون در نظر گرفتن خانه های خالی از سکنه

تقاضای مسکن بدون در نظر گرفتن واحدهای قدیمی

مازاد عرضه مسکن

(سناریوی اول)

عرضه کل مسکن

تقاضای کل مسکن

مازاد عرضه مسکن

(سناریوی دوم)

سرشماری 1390

14,946,683

16,270,652

1,323,969-

16,210,877

20,552,332

4,341,455-

1391

16,795,506

16,863,166

67,660-

18,059,700

21,144,846

3,085,146-

1392

18,695,254

17,416,091

1,279,163

19,959,448

21,697,771

1,738,323-

1393

20,569,295

17,933,186

2,636,109

21,833,489

22,214,866

381,377-

 نیمه اول 1394

21,944,629

18,301,210

3,643,419

23,208,823

22,582,890

625,933

طبق برآورد مازاد عرضه مسکن در سناریوی اول، میزان مازاد عرضه طی سال های 90 تا 94 افزایش داشته است به طوری که از 1.3 میلیون واحد در سال 90 به حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی در سال 94 رسیده است. در سناریوی دوم نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از 4.3 میلیون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسیده است. در واقع آمارهای فوق نشان از کاهش کمبود مسکن شهری درکشور و حتی مازاد عرضه در کشور می‌باشد.

 منبع : خبرگزاری ایلنا

تاریخ انتشار : 1395/02/07

شماره خبر : 365087