بخش مسکن به‌خاطر پیشران بودن در اقتصاد، توان جذب نقدینگی بالا و توان بالای اشتغال‌زایی  برای جوانان از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی هر کشور است. اهمیت بخش مسکن تا آنجاست که کوچک‌ترین تلاطم در آن می‌تواند به شوک‌های اقتصادی بزرگ منجر شود، کما اینکه بحران بزرگ مالی 2008 ابتدا در بازار مسکن و وام‌های سررسید شده این بازار در آمریکا شروع شد. به همین دلیل طی دو دهه گذشته به‌خصوص بعد از بحران مالی بزرگ سال 2008 علاقه محققان به تبیین رابطه بین اقتصاد مسکن و اقتصادکلان افزایش پیدا کرد. اکنون پژوهشگران و دانشمندان اقتصاد در پی این موضوع هستند که چگونه مسکن اهداف بزرگ اقتصادی ازجمله رشد بهره‌وری، اشتغال، کنترل تورم و ثبات مالی را دستخوش تغییر می‌کند. باید اشاره کرد که سازنده مسکن نه‌تنها یک دارایی اقتصادی یعنی واحد مسکونی را تولید می‌کند، بلکه تمام انواع فعالیت‌های ثانوی را ایجاد می‌کند؛ بخشی از نیروی کار در این بخش شاغل می‌شوند و از این فعالیت کسب درآمد می‌کنند. از سوی دیگر با توجه به اینکه این بخش با بیش از 300 صنعت رابطه پسینی و پیشینی دارد، خریدوفروش نهاده‌های مورد نیاز مسکن، صنعت و تجارت را رونق می‌دهد. از طرفی دیگر بحران مسکن تا 5 سال باقی می‌ماند و تا 8درصد افت GDP را در پی خواهد داشت در کشور ما مسکن در گذشته بین 25 تا 30 درصد و اکنون بین 35 تا 40 درصد مخارج خانوار را به‌خود اختصاص می‌دهد و حدود 15درصد کل اشتغال کشور در بخش مسکن است.

یکی از ویژگی‌های بازار مسکن روابط درهم‌تنیده آن با سایر بازارها و تاثیرپذیری از عوامل متعدد است. بازار پول، بازار سرمایه، بازار جهانی نفت، سیاست‌های مداخله دولت، تورم، میزان نقدینگی، ظرفیت بخش خصوصی و تحولات جمعیتی همگی از عواملی هستند که قیمت مسکن را دستخوش تغییر می‌کنند. عوامل مؤثر بر قیمت مسکن را می‌توان در دو دسته درون‌بخشی و برون‌بخشی قرار داد. عوامل درون‌بخشی عمدتاً بر هزینه تمام‌شده ساخت واحد مسکونی اثر می‌گذارند و شامل مواردی مثل قیمت زمین، دستمزد نیروی کار و عوارض و مالیات‌های اعمال‌شده بر بخش مسکن می‌شوند. اما عوامل برون‌بخشی که عمدتا جذابیت بازار و قدرت خرید متقاضیان را متأثر می‌کنند، ابعاد وسیع‌تری دارند و شامل متغیرهای اقتصادکلان ازجمله درآمدهای نفتی، نرخ سود سپرده‌های بانکی و عوامل جمعیت‌شناختی می‌شوند. از یک سو در ارتباط با سیاست پولی و اعتباری، سیاست‌های انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌کند. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به‌دلیل اینکه نرخ سپرده‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت درجهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.

عرضه و تقاضای مسکن نیز یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن است. به‌دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ساکن است و خیلی دیر به شوک‌های سمت تقاضا واکنش نشان می‌دهد، اما در بلندمدت به‌علت افزایشی بودن قیمت زمین، روند عرضه نیز افزایش یافته است. تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت‌وساز و اختلال در عرضه می‌شود. همچنین از بعد تقاضا، مسکن در شرایطی به‌عنوان بازاری جذاب برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌شود که دارای بازدهی بالاتری نسبت به دیگر بازارها باشد. تقاضای سرمایه‌ای مخرب یا سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، خریدوفروش می‌کند. در زمینه تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن اگرچه در کوتاه‌مدت ممکن است جذابیت نوسان‌گیری از نرخ ارز به خروج سرمایه از بخش مسکن منجر شود و درنتیجه کاهش قیمت موقت را به‌همراه داشته باشد اما در بلندمدت حتما تاثیر نرخ ارز بر مسکن افزایشی است چراکه با افزایش نرخ ارز کلیه کالاها و تجهیزات مرتبط با ساختمان متاثر از افزایش نرخ ارز افزایش قیمت خواهند داشت و درنتیجه نرخ تمام‌شده هر واحد آپارتمان برای سازندگان افزایش یافته و بالاجبار با بهای بیشتری به متقاضیان عرضه خواهد شد.

درخصوص رابطه تورم و قیمت مسکن باید گفت رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم درواقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به‌دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. در زمینه نقدینگی نیز وضع به همین منوال است. نقدینگی بالا قدرت تورم‌زایی دارد و بازار مسکن را نیز به مانند دیگر بازارها تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. هر زمان که نقدینگی به‌سمت بازار مسکن و نه بخش تولید حرکت کرده این بخش را تحت‌تاثیر قرار داده و جهش قیمتی در بازار مسکن رخ داده است. سیاست‌های پولی ازجمله نرخ سود سپرده نیز از عوامل موثر بر قیمت مسکن است. وقتی که میزان نرخ سود سپرده ریالی کم می‌شود، بانک‌ها جذابیت خود را از دست ‌داده و مردم ترجیح می‌دهند در جایی غیر از بانک سرمایه‌گذاری کنند. وقتی نقدینگی سرگردان از بازارهای موازی به بازار مسکن سرریز شود، ‌اثر آن به شکل افزایش کاذب قیمت مسکن، سوداگری و معاملات مکرر و سودجویانه در حوزه مسکن بروز پیدا می‌کند. این موارد باعث افزایش قیمت شده و مصرف‌کننده واقعی را در بازار مسکن تضعیف می‌کند. در وضعیت فعلی نیز که حجم نقدینگی در کشور از 2500 هزار میلیارد تومان عبور کرده است، با توجه به جذابیت بورس در کوتاه‌مدت ممکن است سرمایه به‌سمت بورس برود، اما به‌دلیل اینکه مسکن محیط امن‌تر و کم‌ریسک‌تری است در بلندمدت سرمایه‌ها همچنان به‌سمت مسکن می‌رود. حال با توجه به جمیع جهات در ارتباط با پیش‌بینی آینده قیمت مسکن باید گفت روندها چشم‌انداز روشنی را نشان نمی‌دهند.

در کشور ما مسکن که در یک رکود پنج‌ساله گیر افتاده بود از ابتدای سال 97 تحت‌تاثیر عوامل مختلف اقتصادی اجتماعی و سیاسی با جهش قیمتی حدود 70درصدی نسبت به سال قبل مواجه شد که این افزایش قیمت البته در همه‌جا یکنواخت نبود. افزایش قیمت مسکن در سال 98 همچنان ادامه یافت و طبق آمارهای بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مسکن در سال 98 نسبت به سال 97 حدود 70درصد افزایش قیمت داشته و برمبنای آخرین آمارها قیمت مسکن در تهران در خرداده‌ماه 1399 نسبت به زمان مشابه در سال قبل 42.5 درصد افزایش یافته است.

در پیش‌بینی روند آتی قیمت مسکن در کشور علاوه‌بر متغیرهای ماندگار و بنیادی باید تاثیر عواملی مانند همه‌گیری ویروس کرونا را نیز لحاظ کرد. شواهد و قرائن نشان می‌هد این ویروس جهان‌گیر که از اواخر سال گذشته میلادی شیوع پیدا کرده و نظم جهان را برهم زده است کماکان به حیات خود ادامه خواهد داد و در خوشبینانه‌ترین حالت یک‌سال دیگر مهمان بشر است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد در همه جهان باوجود عرضه کم مسکن و کاهش عرضه اما قیمت مسکن افت محسوسی نداشته و در کشور ما همچنان افزایشی بوده است. از طرفی دیگر با توجه به روند روبه‌رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی، باوجود کاهش قدرت خرید مردم و خروج بخش مهمی از تقاضای واقعی از بازار مسکن اما این بازار همچنان به رشد خود ادامه خواهد داد چراکه بنا به دلایل ذکرشده بازار مسکن بازاری امن، پربازده و مطمئن است. بنابراین در سال 99 مسکن حتی فراتر از نرخ تورم عمومی به رشد خود ادامه خواهد داد مگر اینکه برای کنترل نرخ ارز چاره‌ای اندیشیده شود.

وضعیت بازار بورس نیز یکی از پارامترهایی است که باید به آن توجه کرد. بازار بورس طی سال گذشته و چندماهه امسال روند رشد شتابان و بی‌ضابطه‌ای را سپری کرده است و معاملات آن به‌نحو سرسام آوری سودده بوده‌اند. این سود بادآورده یقینا دیگر بازارها ازجمله طلا، ارز، خودرو و مسکن را نیز دستخوش تلاطم خواهد کرد چراکه سرمایه‌گذاران بازار سرمایه ترجیح می‌دهند بخشی از سود خود را در بازاری مطمئن‌تر سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین به‌نظر می‌رسد یا باید ترمز بورس کشیده شود یا همچنان شاهد افزایش قیمت‌ها در دیگر بازارها باشیم. درمجموع با توجه به تداوم تحریم‌ها و دشمنی‌های دشمنان، امکان افزایش نرخ ارز همچنان پابرجاست و با توجه به این وضع به‌نظر می‌رسد وضع فعلی بازار مسکن ارتباط چندانی با عرضه و تقاضا نداشته و متاثر از نابسامانی سایر بازارها ازجمله بازار ارز است. شواهد گویای این است که نرخ رشد مسکن در ادامه سال 99 هرچند ممکن است با شیبی ملایم‌تر باشد، اما همچنان صعودی خواهد بود و به‌خاطر عدم‌قدرت خریداران، عدم‌تکافوی تسهیلات بانکی (با وام بانک مسکن تنها می‌توان حدود 12 متر خانه خرید) و نرخ بالای تورم بازار به رکود تورمی فرو خواهد رفت.

منبع: فرهیختگان

تاریخ انتشار: 1 مرداد 1399