دولت‌های محلی یا همان شهرداری‌ها در بیشتر کشورهای جهان برنامه‌هایی برای کنترل مثبت و موثر بازار مسکن در شهر خود دارند. این دولت‌های محلی برای خانه‌دار شدن آسان شهروندان و واگذاری زمین به انجمن‌های شهروندی برنامه‌ریزی و اقدام می‌کنند. اما گویا این شرایط در شهرداری‌های ایران و مدیریت شهری تهران متفاوت است و البته فرهنگ حاکم بر اقتصاد شهری در جامعه ما، وضعیت را پیچیده‌تر می‌کند.

بسیاری از مدیران دولتی و شهری در سال‌های اخیر، بر ضرورت حمایت شهرداری‌ها از اقشار کم‌برخوردار شهر برای خانه‌دار شدن تاکید کردند اما در نهایت اتفاق مثبتی به نفع این اقشار بویژه در تهران و کلانشهرها رخ نداد. درباره نقش شهرداری‌های کشور در حوزه زمین و مسکن با «دکتر سیدمحسن طباطبایی مزدآبادی» دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، پژوهشگر و مدرس دانشگاه به گفت‌وگو نشسته‌ایم.

شهرداری‌های کشور تقریبا هیچ نقش مثبت و مفیدی در این باره نداشته و ندارند. درحالی که مدیریت شهری باید همپای دولت در سیاستگذاری‌های بخش مسکن دخیل باشد. البته نمی‌توان همه تقصیر را گردن شهرداری‌ها انداخت. این مساله در اساس باید از سمت دولت‌ها جدی گرفته شود و آنها به این بینش و درک برسند که برای مدیریت شهری در این حوزه، نقش و جایگاه خاصی را تعریف کنند

مدیریت شهری در کشور ما تا چه اندازه در تعیین سیاست‌های کلان حوزه مسکن نقش دارد؟

می‌توانم بگویم شهرداری‌های کشور تقریبا هیچ نقش مثبت و مفیدی در این باره نداشته و ندارند. درحالی که مدیریت شهری باید همپای دولت در سیاستگذاری‌های بخش مسکن دخیل باشد. البته نمی‌توان همه تقصیر را گردن شهرداری‌ها انداخت. این مساله در اساس باید از سمت دولت‌ها جدی گرفته شود و آنها به این بینش و درک برسند که برای مدیریت شهری در این حوزه، نقش و جایگاه خاصی را تعریف کنند.

 یعنی نبود مدیریت واحد شهری در بروز این معضل تاثیرگذار است؟

به نوعی می‌توان این نظر را تایید کرد. هرچند تحقق مدیریت واحد شهری نمی‌تواند مشکل فعلی در زمینه سیاستگذاری مسکن را به طور کامل رفع کند اما تحقق آن یک قدم رو به جلو محسوب می‌شود. چون جایگاه ویژه‌ای را برای شهرداری‌ها تعریف می‌کند و همه بخش‌های اداری از جمله حوزه مسکن را ملزم می‌سازد که با شهرداری‌ها به عنوان دولت محلی در تعامل و هماهنگی موثر باشند.

شهرداری‌ها قدرت خاصی در زمینه تصمیم‌سازی و سیاستگذاری در بخش مسکن ندارند. این درحالی است که بخش قابل توجهی از اقتصاد شهری مربوط به حوزه زمین و مسکن است

در شرایط فعلی چرا شهرداری‌ها نمی‌توانند نقش مناسبی را در زمینه سیاستگذاری‌های بازار مسکن ایفا کنند؟

واقعیت این است که شهرداری‌ها قدرت خاصی در زمینه تصمیم‌سازی و سیاستگذاری در بخش مسکن ندارند. این درحالی است که بخش قابل توجهی از اقتصاد شهری مربوط به حوزه زمین و مسکن است. اما به خاطر نبود قوانین و البته تعاریف دقیق، علمی و کارشناسی، این موضوع مهم به حال خود رها شده و نتیجه‌اش همین شرایط نابسامانی است که در شهرها شاهد هستیم. در عصر حاضر، مسکن فقط یک دارایی شخصی محسوب نمی‌شود و جالب است که در معادلات محلی و ملی تاثیر بیشتری دارد. شرایط اقتصادی و اجتماعی در همه شهرداری‌های کشور امروز با بخش مسکن و زمین گره خورده است و شوراهای شهر نیز در تصویب قوانین شهری به این موضوع توجه دارند. البته باید تاکید کنم که آنچه رخ می‌دهد، تصویب می‌شود و به مرحله اجرا می‌رسد به هیچ وجه علمی و کارشناسی نیست. چون شرایط فعلی دست مدیریت شهری را برای سیاستگذاری در این بخش بسته است و هم اینکه تصمیمات و اقدامات، به جای آنکه تاثیر مثبتی داشته باشد، به نابسامانی‌ها دامن می‌زند.

 آیا در تهران هم شرایط همین قدر نابسامان و بی‌برنامه است؟

کلانشهر تهران به خاطر وجود چند میلیون واحد مسکونی وضعیت ویژه‌ای دارد. تقریبا ۶۰درصد مردم پایتخت دارای ملک و ۴۰درصد آنها اجاره‌نشین هستند. شهرداری تهران از یکسو می‌تواند با همراهی دولت، در سیاستگذاری‌های بخش مسکن نقش ویژه‌ای داشته باشد تا علاوه بر جلوگیری از دلالی و فساد در این حوزه، توسعه اقتصادی شهر را دنبال کند. همچنین برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن آسان شهروندان تهرانی از جمله اتفاقات مهمی است که می‌تواند با همراهی و تعامل نهادهای دولتی محقق شود اما با توجه به اینکه چنین ماموریت‌هایی از اساس برای شورای شهر و شهرداری تهران تعریف نشده است، سیاست و برنامه مدونی در این باره وجود ندارد.

نتیجه این بی‌برنامگی در شهر بزرگی مانند تهران چگونه آشکار می‌شود و خودش را نشان می‌دهد؟

همچنان تاکید دارم که نبود برنامه برای مشارکت شهرداری‌ها در سیاستگذاری بخش مسکن، موجب این بی‌برنامگی شده است. نتیجه‌اش به طور خلاصه همین می‌شود که شهرداری‌ها از جمله شهرداری تهران به سفته بازی در بخش مسکن و بورس بازی زمین و مسکن دامن می‌زنند و به جای مدیریت اوضاع، باعث بی‌ثباتی این بازار می‌شوند. چنین شرایطی حتی دست دلالان و سوداگران مسکن را برای ایجاد اخلال هرچه بیشتر در حوزه مسکن باز می‌گذارد. بنابراین حوزه‌ای که در اصل باید باعث رشد اقتصاد شهر شود، کارکرد معکوس دارد. در نهایت شاهد هستیم که تعداد زیادی از شهروندان در بخش مسکن متضرر می‌شوند. آنها هرچه تلاش کنند نمی‌توانند به این سادگی مالک واحد مسکونی مناسب شوند. از سوی دیگر سال به سال بر تعداد مستاجرها و افرادی که زندگی دشوار شهروندی را تجربه می‌کنند، افزوده می‌شود. اینها فقط بخشی از مشکلاتی است که در این زمینه می‌توان به آنها اشاره داشت. قطعا اگر فضای بیشتر و مناسب‌تری برای ادامه این بحث تخصصی و علمی فراهم باشد، ابعاد دیگر ماجرا قابل تشریح و توصیف است.

دولت‌های محلی برای واگذاری زمین، ساخت مسکن، خرید واحد مسکونی، دریافت تسهیلات حوزه مسکن، تعمیرات خانه و هر اقدام جزئی یا گسترده در بخش زمین و مسکن دارای مقررات، برنامه و پیوست‌های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی هستند. بنابراین نخبگان و مدیران شهر تصمیم‌گیرنده هستند و نه دلالان و افراد دارای رانت یا قدرت

خوب است که شرایط کشورهای دیگر و پایتخت آنها را بررسی کنیم تا شاید به الگوی مناسبی برسیم. اقدامات و برنامه‌های دولت‌های محلی در سایر کشورها در زمینه مدیریت بازار مسکن شهری چگونه است؟

دخالت و تاثیرگذاری دولت‌های محلی در کشورهای دیگر بستگی به شرایط اجتماعی و حتی فرهنگی آنها دارد اما واقعیت این است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته، شرایط بهتری را شاهد هستیم. چراکه در این کشورها برای مشارکت دولت‌های محلی در سیاستگذاری حوزه مسکن، نقش‌های قانونی و اصولی تعریف شده است.

دولت‌های محلی در این کشورها برای واگذاری زمین، ساخت مسکن، خرید واحد مسکونی، دریافت تسهیلات حوزه مسکن، تعمیرات خانه و هر اقدام جزئی یا گسترده در بخش زمین و مسکن دارای مقررات، برنامه و پیوست‌های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی هستند. بنابراین نخبگان و مدیران شهر تصمیم‌گیرنده هستند و نه دلالان و افراد دارای رانت یا قدرت. به طور مثال می‌توانم به شهر وین اشاره کنم. وین از جمله شهرهای اروپایی است که با محدودیت منابع زمین و مسکن مواجه است. به این معنا که املاک شهری در وین کمیاب است. بنابراین شهرداری این شهر با وضع قوانینی مانع از افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن شده و با حساسیت و قاطعیت، راه را برای سوءاستفاده دلالان بسته است. شما همین نمونه را با تهران خودمان مقایسه کنید. در شهر بزرگ ما قیمت مسکن ظرف چند سال چند برابر می‌شود و اگر شهری همچون وین با شرایط و محدودیتی که اشاره کردم سبک مدیریت ما را در پیش می‌گرفت قطعا به بیراهه می‌رفت و کنترل اوضاع از دست مدیران شهری خارج می‌شد.

همچنین می‌توانم به شهر بارسلونا و لیورپول اشاره داشته باشم. دولت‌های محلی در این شهرهای اروپایی در سال‌های اخیر مسکن و زمین را با قیمت بسیار پایین در اختیار انجمن‌های شهری و تعاونی‌هایی قرار داده‌اند که تعداد زیادی از شهروندان را تحت پوشش دارند. در این شهرها قوانین محکمی برای اطمینان از عدم ورود دلالان و افراد فاقد صلاحیت به این حوزه وجود دارد. بنابراین شهروندان متقاضی می‌توانند از تسهیلات مدیریت شهری برای خانه‌دار شدن و سکونت ارزان در واحدهای مسکونی مشخص بهره‌مند شوند.

شهرداری‌ها باید بتوانند نقش موثری را در سیاستگذاری حوزه مسکن برعهده داشته باشند و اختیارات کافی در یک چارچوب قانونی، شفاف و به دور از رانت برای آنها تعریف شود. برنامه‌ریزی برای حذف دلالان و سوداگران مسکن یکی از ابعاد مهم در این اصلاحات است چراکه بخش زیادی از بن‌بست‌هایی که در مسیر شهرهای ما قرار گرفت به حضور دلالان مربوط می‌شود

به نظر شما چندسال طول می‌کشد تا شهرداری‌های ما به چنین جایگاهی برسند و اصلا کوتاه‌ترین مسیر برای رسیدن به این نقطه مطلوب چیست؟

نمی‌توان زمان مشخصی را تعیین کرد. همه چیز دست خودمان است اما به این شرط که درست حرکت کنیم. قدم اول این است که مدیران دولتی و شهری ما به این درک و بینش برسند که ادامه شرایط فعلی به نقطه مطلوبی نخواهد رسید. ما نیازمند تغییرات اساسی هستیم که البته می‌توان آنها را گام به گام اجرا کرد. نهادهای دست‌اندرکار باید با مشورت نخبگان و صاحب‌نظران شهری برای اصلاح و تغییر قوانین اقدام کنند. شهرداری‌ها باید بتوانند نقش موثری را در سیاستگذاری حوزه مسکن برعهده داشته باشند و اختیارات کافی در یک چارچوب قانونی، شفاف و به دور از رانت برای آنها تعریف شود. برنامه‌ریزی برای حذف دلالان و سوداگران مسکن یکی از ابعاد مهم در این اصلاحات است چراکه بخش زیادی از بن‌بست‌هایی که در مسیر شهرهای ما قرار گرفت به حضور دلالان مربوط می‌شود.

ما قوانین خوبی در بخش مسکن شهری داریم که به آنها توجه نمی‌شود یا اینکه نیازمند اصلاحاتی برای رسیدن به نتیجه مطلوب هستند. بنابراین باید قانون را در اولویت قرار دهیم و پس از انجام اصلاحات لازم، قدم به قدم بر اساس آن حرکت کنیم.

مسکن با حوزه‌های دیگری همچون انرژی، اشتغال و صنعت گره خورده است. اگر حرکت ما درست و اصولی باشد، قطعا شاهد رونق اقتصادی شهر با کمک بخش مسکن خواهیم بود.

منبع: تحلیل بازار